REINVENTAR EL MODELO INMOBILIARIO, UNA OPORTUNIDAD.

14 Abr

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En este nuevo post, voy a intentar describir una propuesta para un NUEVO MODELO DE TRABAJO EN LA CONSTRUCCIÓN. No es ningún invento revolucionario, solo es una propuesta en el marco del nuevo modelo económico que tenemos que crear entre todos.

Consideraciones previas.

La estructura empresarial en el sector de la promoción-construcción, va a evolucionar en el mismo sentido que lo esta haciendo en otros sectores productivos: la BANCA con la desaparición de las “cajas” a favor de los tres gigantes, Santander, BBVA y la Caixa; la alimentación, las grandes superficies han hecho desaparecer el pequeño comercio así como los grandes productores agroalimentarios están terminando con los pequeños agricultores, ganaderos o trasformadores; la industria textil, triunfo de las mil franquicias (todas de Inditex), frente a la tienda local, etc.

Como consecuencia de la crisis y victimas de las políticas económicas actuales, es una realidad la desaparición por quiebra de la mayoría de empresas PYME y micropymes, del sector de la construcción.

La imposibilidad de acceso al crédito en el futuro para estas empresas, va a motivar que la mayoría de proyectos de promoción-construcción, sean gestionados por grandes inmobiliarias, con el apoyo y participación accionarial de grandes bancos.

El nuevo modelo.

Tampoco es un invento mío (suelo decir que los inventores no existen, existen los que copian creando un producto original). El modelo que quiero proponer, es fruto de mi experiencia como Arquitecto Técnico, Promotor y Constructor, y la constatación de los distintos modos de ejercer nuestra profesión que desarrollan los compañeros. Así mismo, me ha ayudado a definir el modelo el descubrimiento y estudio de el Bauteam, sistema de trabajo para la construcción, originario de los Países Bajos, importado por Alemania,y que allí se desarrolla en dos modelos el Bauteam de Mainz y de Friburgo, que podéis conocer detalladamente en el blog de Emilio Callejón, en el que realiza una gran descripción del modelo.

 

Con este modelo, quiero abrir una vía de EMPRENDIMIENTO, de dinamización del sector y posibilitar colocar la profesión de Arquitecto Técnico en un lugar que puede permitirnos posicionarnos como el AGENTE CATALIZADOR del NUEVO MODELO DE SISTEMA INMOBILIARIO, basado en la COOPERACION y la SATISFACCIÓN DEL CLIENTE, entendido como esta, tanto el PROMOTOR como el usuario final de la EDIFICACION.

¿Es posible que todos los agentes implicados cooperen para un éxito común?, el modelo apuesta por eso:

“Sentar en la mesa a todas las partes implicadas para hacer el éxito común, con el liderazgo del Arquitecto Técnico, catalizador del proyecto”.

Pero nuestra función no solo empieza cuando ya existe el proyecto. En el momento actual en el que todo lo que huele a construcción apesta, tenemos que adoptar un papel PROACTIVO en la nueva puesta en marcha del sector. Tenemos que provocar el encuentro de las partes (propietarios de suelo, inversores, demandantes de vivienda, técnicos, administración, etc.).

Antes el trabajo venia a buscarnos, ahora tenemos que inventar el trabajo”.

Trabajar para que todas las partes recuperen el optimismo y la creencia en que el futuro existe, y en que podemos crear un modelo SOSTENIBLE, mucho más satisfactorio para todos, diseñado para las personas, no para el especulador.

 

¿En que consiste el nuevo modelo?

El nuevo modelo plantea una ESTRUCTURA HORIZONTAL de trabajo en equipo en un proyecto de construcción, frente al modelo tradicional de ESTRUCTURA VERTICAL, fuertemente jerarquizada y sin interacciones entre las partes. Cooperación en lugar de jerarquía.

Las partes implicadas han de relacionarse de una manera poco habitual. Esta forma de trabajo se caracteriza por la intensa cooperación y coordinación que mantienen las partes.

La idea básica es que las partes implicadas trabajan juntas desde un primer momento. Las empresas o los profesionales encargados de la ejecución, están involucrados con el proyecto desde la fase de diseño preliminar. Todos los agentes se integran con transparencia en el proyecto, para favorecer de la calidad del producto y, consecuentemente, de la satisfacción del cliente.

En el modelo tradicional de trabajo se establece una relación contractual, formal y profesional, entre promotor y contratista. El proyecto es definido por el promotor y es ejecutado por el contratista, según lo ordenado. Entre estas dos partes implicadas, por lo general, apenas existe contacto, salvo el meramente contractual. Suele haber entre las partes, intereses contrapuestos. Estas diferencias, por lo general, sólo tienen un final posible: si de una parte se obtienen ventajas, será en detrimento de la otra.

 

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Fig. 1. Esquema jerárquico tradicional en un proyecto de construcción.

Para el nuevo modelo, sugiero, planteo, propongo una estructura de trabajo marcada por el liderazgo del Arquitecto Técnico como catalizador del proyecto, y la comunicación como la herramienta de éxito del mismo.

En este modo de trabajo hay que determinar y comunicar a todas las partes unos objetivos comunes, para que los hagan suyos: de calidad, económicos y de plazos.

Control SOCIAL vs control LEGAL.

Cuanto más abierta sea la comunicación, en cuanto a pros y contras, más eficaz será el control social entre las partes implicadas y solo a través de un intercambio intensivo de información, se pueden encontrar nuevas y mejores soluciones. Cada parte implicada entiende el proyecto como un todo, y el éxito del mismo se convierte en una preocupación colectiva que, objetivo que tenemos que liderar desde nuestra actividad como CATALIZADORES DEL PROYECTO. En muchos casos, nos resultara de imposible aplicación, pero cuando reunamos los agentes dispuestos a asumir las reglas del juego, será de tremenda satisfacción.

Las grandes empresas constructoras y promotoras, cada vez serán más grandes y abarcan más proporción en el mercado. Estas empresas, normalmente afrontan los proyectos con personal propio y tienen sus propios sistemas de trabajo, los cuales ya conocen y ya han comprobado que les resultan beneficiosos. Estas organizaciones suelen trabajar en proyectos de manera jerárquica.

Este modelo es muy adecuado y más fácilmente aplicable cuando se trabaja con profesionales o empresas locales, y permite revitalizar una economía y un sector de la construcción local, con empresas de la zona.

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Fig. 2. Esquema del nuevo modelo en un proyecto de construcción.

Conseguir los objetivos que planteo en este artículo para la profesión y el sector, requiere de una formación y preparación adecuada antes de que intentemos iniciar este nuevo sistema. Liderazgo, conocimientos empresariales, jurídicos, financieros, capacidad de coordinar equipos, etc., aparte de nuestros conocimientos en organización, construcción, control económico de la obra, etc.

No va a ser fácil, pero asumir permanecer en el ostracismo al que nos han condenado los señores a los que se refería Francisco de Quevedo con “poderos caballero en Don Dinero…”, es inadmisible.

Me gustaría recibir vuestras opiniones y experiencias para, entre todos, mejorar un modelo de esperanza para el futuro.

Muchas gracias por vuestro interés.

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5 comentarios to “REINVENTAR EL MODELO INMOBILIARIO, UNA OPORTUNIDAD.”

  1. El aparejador optimista 14 abril, 2013 a 18:40 #

    Hola Pedro,

    primero de todo quiero felicitarte por el artículo, me ha gustado mucho. Tengo que decir que cómo Arquitecto técnico la idea que planteas me parece muy buena: el arquitecto técnico proactivo catalizador de proyecto.
    Pero para que una idea funcione se tiene que debatir, y por eso voy a hacer de abogado del diablo: creo que la idea que planteas es buena, pero puede ir en contra de los principios del Bauteam (lo digo como no experto en la materia) ya que los agentes que intervienen en el proyecto (como planteas en el equema 2) no están unidos entre sí, la unión se hace a través del arquitecto técnico. El arquitecto técnico es la clave y sin él no se podría hacer la obra ya que está en el centro de todo. Creo que de esta forma se pierde el trabajo en equipo que plantea el Bauteam ya que toda la comunicación pasa por el arquitecto técnico, y por ejemplo, como veo en el esquema, el constructor sólo está en contacto con el cliente mediante el arquitecto técnico.
    ¿No crees que se puede perder cooperación entre los agentes si se pone el arquitecto técnico como centro de todo?
    ¿El arquitecto técnico de a pie está preparado para hacer este papel de coordinador del proyecto?

    Un saludo

    http://elaparejadoroptimista.com

    • pantonioroblesat 14 abril, 2013 a 22:55 #

      No he querido poner todas las flechas de relaciones en el diagrama porque hubiera resultado ilegible. Con la disposición en circulo alrededor del Arquitecto Técnico, he querido representar a todas las partes sentadas en la misma mesa, y al Arquitecto Técnico como facilitador de las relaciones, no como centro de todo.

      Indudablemente es un trabajo en equipo, en el Bauteam lo lidera un Arquitecto, en el modelo español creo que el perfil mas adecuado es el Arquitecto Técnico, por encontrarnos históricamente entre Promotor, Arquitecto y Constructor, Ayuntamientos y Clientes.

      Esta propuesta de trabajo no es para todos los Arquitectos Técnico, sino para los que se formen o tenga experiencia para el desarrollo de esta compleja labor, como explico en el post.

      Espero haber aclarado tus preguntas y te agradezco tu participación en el debate.

      Muchas gracias por tu interés.

  2. Antonio Mármol 14 abril, 2013 a 19:32 #

    Magnífico post. Una buena propuesta para afrontar el futuro y aunque nuestra profesión esta muy preparada para asumir ese papel, debemos especializaremos en projet management. Cuento contigo!

  3. emiliocallejon 14 abril, 2013 a 21:49 #

    Hola Pedro.
    Me alegra que te haya interesado el sistema Bauteam y que mi estudio e investigación sobre el modelo te haya servido como inspiración.

    Un saludo,
    Emilio

  4. Francisco Jose Perez Gonzalez 25 abril, 2013 a 19:40 #

    Hola Pedro, estoy totalmente convencido que el futuro de la construcción va por el camino de la colaboración entre equipos multidisciplinares. Comentar 3 cosas al respecto.

    1ª) Esa labor de coordinación, o muy parecida, la ejercemos o hemos ejercido eficientemente, todos los responsables técnicos de empresas Promotoras, coordinando todo el proceso constructivo desde la fase de planeamiento hasta la entrega de llaves. Ahora lo llamamos Project Manager, antes Gerente de Promociones, Director Técnico, etc. Pero claro, antes nos llegaba todo al despacho …. Por lo tanto, muchísimos de nosostros estamos formados en la materia (aunque no seamos PMI)

    2ª) No nos olvidemos de la inmensa labor que podemos desarrollar los Arquitectos Técnicos con experiencia como Jefes de Obra, Grupo, Delegados, etc. (y que ya no trabajamos para las empresas constructoras), como Gestores de Construcción (Construction Manager), gestionando las obras sin necesidad de Empresa Constructora, con todas las ventajas que el Construction Management tiene para el Promotor, como ahorro de costes, autoridad, trasparencia, etc.

    3ª) Toda construcción se realizará si existe demanda, si existe financiación, y si los costes son los adecuados, y la estructura de cooperación entre actores propuesta, unida al Construction Management, es el camino a seguir.

    Un saludo
    Francis

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